不動産起業で事務所を借りる前にやるべきたった一つのこと

先日、会社の事務所を借りました。
会社設立への第一歩です。

先週、東京の葛西に事務所を借りました！
東京都から宅建免許いただけるか不安ですが、2022年が勝負。
今のうちに必死で準備します！ pic.twitter.com/9el9WXAyyP

— ケンタ178 (@kentasakako) October 30, 2021

まだ収益のめども立っていないので完全なフライング状態。
初期段階で事務所を借りた理由は一言で言うと「覚悟を決めた」ということです。

ついに退路を断ちました。

これについてはまた別記事でお伝えしたいと思いますが、今回は宅建業で事務所を借りる前にするべきことを振り返りました。

つまるところ、「都庁へ行こう」ということです。

シェアオフィスや自宅での宅建業開業の要件とは？

以下のようなことをよく言われます。

昨今では、レンタルスペースやシェアオフィスでの起業も多いですね。
ただ、宅建業者としての開業にはいろいろな制約があります。

免許申請の手引には「事務所の形態」についてこのように規定されています。

一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。また、事務所として使用する権限を有していることが必要です。

このため一般の戸建て住宅、またはマンション等の集合住宅の1室を事務所として使用すること、1つの事務所を他の法人等と使用すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認めておりません。

これだけ見るとシェアオフィスや自宅マンションでの宅建業開業は厳しそうですよね。

ただ、ネットで調べるとこのような業者も見つかります。

たしかにシェアオフィスは「固定費がおさえられる」という最大のメリットがありますが、デメリットもあります。

私は以前、2ヶ月シェアオフィスを借りたことがありますが、自由度が低いことがネックでした。
声も出せないし、来客も制限されます。
そして、レンタルオフィスの場合は宅建業の申請条件が一段と厳しくなります。
（完全個室、広さ、独占使用の照明など）

そうもいかないんですよね。
そもそも、自宅が賃貸の場合、法人登記が禁止されているケースも多いです。
さらに、宅建業開業については「自宅兼事務所の要件」も厳しくなっているのです。

たとえば、東京都では自己所有でのマンションを自宅兼事務所とする申請は以下の要件が必要とのことです。

• 管理規約上、事務所使用が認められているかどうかという確認を取ること
• その証明として管理組合の承諾書
  

なんだかんだいって、事務所を借りるのがベストだと思います。
自由度が高いし、一国一城の主となるのですから。

事務所を借りる前に絶対にするべきこと

ただ一つ誤算がありました。
前もって都庁の「住宅政策本部」で相談しておくべきだったということです。

注：私の場合は東京都で開業予定なので都庁の「東京都住宅政策本部」が管轄になっております。各都道府県によって窓口が異なりますのでご了承ください。

私の場合は先走って事務所を契約したので、ある不安が募ったのです。

賃貸借契約では「事務所用途」と明記しているので大丈夫だと思っていたのですが、確実ではないですよね。これで却下されたら賃貸の初期費用がパーになります。

そこで都庁に電話で聞いてみたところ、概ね申請要件を満たすので大丈夫だとのことでした。ただし事務所の図面などを確認しないと確実ではない、と。

いよいよ不安が募り、速攻で都庁に向かいました！

宅建業の開業前には必ず「免許担当課」に相談しよう。

都庁の「免許担当課」の窓口で伺ったところ、親切に教えてくれました。

そこで確認したメモを以下に記します。

• 事務所の外観や間取りの写真を撮ること。スマホで撮ってプリントアウトしてOK。
• 賃貸アパートの一部屋であっても平面図を書くこと。（階段部分や共用通路など）手書きでもOK。
• コロナの影響のため、受付から承認までは40〜50日かかる。
• 協会の手続きが完了するまでやはり2ヶ月くらいかかる。
• 修正部分があれば補正が必要であるが、大抵は郵送でもOKとのこと。
• 都庁からは視察には来ないが、保証協会からは視察に来る可能性が高い。
• 業者に宅建士登録をしたままの状態では申請を受け付けられない。
  （都庁でも宅建士登録の状態を確認できるので、その場で確認したい場合は宅建士証を持っていきましょう。）
• 都庁の窓口は午後が混んでるようですので、できるだけ午前に行きましょう。
  
  

これだけのことを聞けたので満足なのですが、それ以上に大きいのが「宅地建物取引業免許申請の手引」というハンドブックをもらえたことですね。

これを読めば、宅建業免許の申請方法を詳しく知ることができます。
必読！

手続きの手間や時間を節約したければ、行政書士に免許申請を代行する手もあります。
ただ、私のように手数料をセーブしたい方は自力で手続きをしてみましょう。
その際は事前に都庁などの管轄機関へ行くべきなのです。

最後に、東京都知事免許の窓口と全国の免許担当課の一覧表を紹介しておきます。
ご参考にしてください！

• 東京都の免許担当課の窓口：「東京都住宅政策本部」
• 全国の窓口の一覧表：「各都道府県「免許担当課」一覧表」